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合同正义也是一种契约精神
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作者:舒锐  来源:法制日报  阅读:

虽然契约信守精神是契约精神的核心,而契约自由、契约平等则是信守契约的前提。也就是说,契约不仅要基于双方自由签订,而且也要具备正义性

□ 舒 锐

2013年3月,冯先生以233万元的价格购入位于广州市越秀区松岗西路的一套房产,交易完成并成功过户后,适逢国家楼市新政出台,房价飙升,没想到房子过户几个月后原房主多次向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求,但被驳回。其后,原房主又在2014年以交易显失公平为由提起仲裁请求,广州市仲裁委员会2016年3月1日作出裁定,变更《存量房买卖合同》交易交割为2774683元,冯先生支付房屋差价444683元(4月11日《现代快报》)。

对于这起案件,不少人认为原房主看到房价飙升就反悔,这是违背契约精神的不诚信做法,不应得到法律支持。这或许是因为人们普遍认为,契约精神就是严格遵守合同中的承诺。事实上,这种看法过于片面。完整意义上的契约精神包括契约自由精神、契约平等精神、契约信守精神和契约救济精神。

虽然契约信守精神是契约精神的核心,而契约自由、契约平等则是信守契约的前提。也就是说,契约不仅要基于双方自由签订,而且也要具备正义性,才能成为必须被人们严格遵守的契约。这在合同法上也有所体现。

根据我国合同法,当双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律或行政法规的强制性规定,则将被认为是“非正义”的合同,继而失去效力。基于欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解形成的合同以及显失公平的合同,则将被认为是可撤销、可变更的合同。

所谓显失公平指的是标的物的价值和价款过于悬殊或承担责任、风险承担显然不合理。所谓可撤销、可变更合同并非绝对无效,而是法律出于鼓励交易的原则,赋予了权利受损者一种权利,即可以选择继续履行合同,也可以向裁判机关申请变更合同内容,或者直接撤销合同。而这份权利也并不是无限期的,合同法规定,权利人必须在1年内,通过诉讼方式请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销。

再回到这起案件中,实际上,仲裁机关支持卖房者,并不是因为房价飙升了,导致房主卖亏了。而是因为在合同订立时,成交价就远远低于当时的市值。“经评估公司评估,涉案房屋在交易期间估价为2774683元,与实际交易价相差444683元。”也就说在成交时,房子就少卖了将近百分之二十。不得不说,在没有其他相反证据存在的前提下,这份评估结论对于案件的走向起到了决定性作用。此外,仲裁只是支持了交易时的差价,并不是支持了现在房价与成交价之间的差价。

诚然,人们普遍痛恨那些签订合同却因房价上涨毁约或坐地起价的房主。只要买房者在签署合同时,强调违约责任,这些房主必将因其不诚信行为付出应有代价,法律保护守信者。当然,法律也保护合同中的弱者,否则,《威尼斯商人》中安东尼奥与夏洛克签订的割肉合同就将在悲剧中重演。

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