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非正义合同保障不了契约精神
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作者:舒锐  来源:信息时报  阅读:

原标题:非正义合同保障不了契约精神

法眼透视 ◎舒锐 法律工作者

报载,三年前,广州市民冯先生以233万元的价格购入位于越秀区松岗西路的房产一套,交易完成并过户后,适逢国家楼市新政出台,房价飙升。没想到,几个月后原房主向广州市仲裁委员会提出《存量房买卖合同》无效以及返还房屋的仲裁请求,但被驳回。次年,原房主又以交易显失公平为由提起仲裁请求,仲裁委今年3月1日作出裁定,冯先生补偿房屋差价444683元。

对于这起案件,不少人认为原房主违背契约精神,不应得到法律支持。这或许是因为人们普遍认为,契约精神就是严守合同中的各项承诺。事实上,这种看法过于片面。

完整意义上,契约精神包括契约自由精神、契约平等精神、契约信守精神、契约救济精神四个方面。虽然,契约信守是契约精神的核心内容,但契约自由、平等则是信守契约的前提。也就是说,契约不仅要基于双方自由签订,也要具备正义性。这在我国合同法上也有所体现。

根据合同法,双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律或行政法规的强制性规定,则将被认为“非正义”的合同,继而失去效力。而基于欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解等形成的合同以及显失公平的合同,也因不具备自由、平等内涵,被认为是可撤销、可变更的合同。

所谓显失公平,指的是标的物的价值和价款过于悬殊,或承担责任、风险承担显然不合理。所谓可撤销、可变更合同,并非绝对无效,而是法律出于鼓励交易的原则,赋予权利受损者选择的权利,即可以选择继续履行合同,也可以向裁判机关申请变更合同内容,或直接撤销合同。

回到这起案件。实际上,仲裁机关支持卖房者,并不是因为房价飙升导致房主“卖亏了”,而是因为在合同订立时,成交价就已经远低于当时的市值。造成这一结果的原因,按原房主的儿子所述,父母常年生病,父亲99岁,母亲近90岁,签署合同时无民事行为能力,按手印和盖私章都是同样已年老的女儿帮忙。他甚至认为房产中介及购房人存在合伙骗购的情况。事实上,“经评估公司评估,涉案房屋在交易期间估计为2774683元,与实际交易价相差444683元。”这说明房屋当时确实卖便宜了不少。在没有其他相反证据的前提下,这份评估结论对于案件的走向起到了决定性作用。

诚然,人们痛恨那些签订卖房合同却因房价上涨毁约或坐地起价的房主。其实,只要买房者在签署合同时,在条款中强调违约责任,那类房主必将因其不诚信行为付出法律代价。法律当然保护守信者,而另一方面,法律也同样保护合同中的弱者,否则,《威尼斯商人》中安东尼奥与夏洛克签订的割肉合同,就会在现实中上演。

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