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二房东违规出租还有不少 教你如何规避租房陷阱
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作者:翁玥  来源:青年时报  阅读:
【摘要】自今年1月1日起,新颁布的《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》(以下简称《规定》)正式施行,使得原来房屋租赁中一些束手无策的问题变得有法可依了。对“群租”动真格,是内容之一。

  自今年1月1日起,新颁布的《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》(以下简称《规定》)正式施行,使得原来房屋租赁中一些束手无策的问题变得有法可依了。对“群租”动真格,是内容之一。

  下沙闻潮派出所最先对群租房动真格。1月12日,根据新《规定》及相关法律法规,依法对违规的二房东小李作出了行政拘留3日的处罚,打响了新规实施以来杭州处罚违规房东的第一枪。

  新《规定》的实施,对居住环境以及安全等方面都有了一定的提升,3个多月过去,现在整改得怎样,是否符合标准?二房东对整改的态度是否有所转变,租房需要注意哪些问题?

  一套房隔成11间出租被拘留3天

  二房东真的按规定整改了吗?

  原在房屋中介上班的小李,去年11月辞职单干做起了二房东生意,在下沙观澜时代瀚庭苑以每月3200元的价格租下一套房子。房子是Loft结构,楼上楼下加起来有200多平方米。

  房子到手后,小李对房子进行了装修,隔成了每间8-10平方米不等的11个小房间,再以每间400-700元的价格对外出租。

  今年新《规定》施行后,闻潮派出所给小李等辖区内涉嫌违规的二房东发出《整改通知书》,责令限期整改。小李虽然对租房做了一些整改,但因存在无消防设施配置、无逃生四件套配置等安全隐患,1月12日,小李受到行政拘留3日的处罚。

  这则新闻在圈内引起了不小的轰动,不少二房东开始对手里的房源进行整改。

  据了解,杭州城区群租现象较严重的当数下沙、滨江、城西。有些二房东,手头多的有几十套甚至上百套房源。

  如今,3个多月过去了,那些二房东真的整改了吗,整改是否达标?记者随意挑选了一个二手房东进行了解。

  小王,32岁,江西人,之前在一家房屋中介公司上班,几年下来也积累了一些客户资源,于是出来与其姐姐一起做起了二房东。

  记者在2012年见过小王,那时他手上就已经有几十套房源,大多数在城西。当时,其中一套世纪新城的房源被分隔成8个小房间,每间有6-15平方米不等的面积,没有厨房,除了大面积的房间自带卫生间,其他房间都共用一个小卫生间。租金每间在900-1300元不等。

  小王告诉记者,现在新《规定》来了,二房东日子也难过了,手下比较显眼的房源都做了一些调整,整改的费用不说,利润也薄了。

  记者观察了其中一套房源,与2012年时相比,房间个数几乎没有变化,仅把楼下两个房间打通了,其中一个是原来的阳台改造的,但租客换了,房间内还有美容仪器,甚至有美容院的躺床。而其他房间都是正常的租客,楼上还有一个房间暂时未出租,租金也已从2012年的1300元/月涨到了如今的1800元/月。

  根据新《规定》第13条,出租居住房屋的,应当以一间按照规范设计为居住空间的卧室或者起居室(厅)(以下统称居室)为最小出租单位,不得分隔搭建后出租;餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间,不得出租供人居住。

  那么,像二房东小王这样的情况究竟还有多少?整改真的都合格吗?

  有业内人士表示,目前大部分小区已进行了整改,对于新政“动真格”,不少二房东有所顾忌,但对于整改合不合格,由于有限制性条件,无法很全面地了解。新政的实施,对于租客来说,租房法律相对原来更完善,对于租客的生活环境、安全等与生活息息相关等方面都有很大程度的提升。

  二房东违规操作不在少数

  租房怎样规避陷阱?

  其实,除了整改是否合格的问题,不少二房东在租房程序上也存在不少问题。

  近日,租客钱女士向记者讲述了自己的租房经历,称有的二房东在租房过程上耍小动作,赚昧心钱。

  不久前,钱女士准备在滨江租房子,找了很多途径终于在某网站上看到了较心仪的房源,就打电话给当时网站上标注的该套房源的联系人叶某。叶某称,他在外地,由同事赵某负责接待,钱女士就找到了赵某。

  据钱女士透露,当时赵某说带她去看某小区一套房子,结果刚到该小区楼下,得知那套房子刚被租掉。万般无奈下,赵某“只能”带钱女士去看了一套租金比较贵的另一套房源。钱女士因急着搬家,只好租下了这套房子。事后,她发现当晚见到的二房东,就是最早联系到的叶某。

  钱女士抱怨说,如果是因为二房东不放心,合同想走中介,找个中介做证明人那她能理解,但现在就等于白白付了中介费,合同也没有走中介。对此,叶某解释,他的身份既是二房东也是中介,他当时忙,不想失去客户,所以先让同事带看了,他自己也付了半个月房租作为佣金给赵某。叶某说,他在某网站上留了两个号码,一个是中介身份的,一个是房东身份的,而钱女士不巧打的就是中介身份的那个号码。

  钱女士还说,当时赵某只带她去看了叶某的两套房子,其中还包括走到楼下就租掉的那套,并告诉她暂时没有别的房源了。对此,叶某表示,那也是因为他的房子性价比高,其他房东给赵某的中介费不如自己多。

  除了此类纠纷外,记者了解到,不少小中介除了挂虚假房源,有的甚至先让付佣金再带看房的。

  这是某网站的租房信息:滨江一高档小区,群租房,江景房,1400元/月单间。记者电话打过去,那头的回复说:该房源早已租掉,租金也没那么便宜,实际挂低了100-200元。对方表示,隔壁间还未出租,租金1800元/月。

  记者又找了一间500元/月的,租房信息显示房源较新,电话那头是房多多中介,对方表示房源是有的,但表示2000元/月以下的都要先付佣金再带看房,若不满意会带看到满意为止。

  业内人士介绍,目前不少租房房源都有二房东接手,租客在租房时一定得认清房子产权,抵押房不能租。尽量选择大型中介,比较有保障。在租房过程中,为了逼你成交,他们手上明明有5套符合你需要的房源,但只给你一套合适的,其他都是“陪标”的情况。所以,租客要坚持“货比三家不上当”,尽可能在你想租住区域多比较几家不同品牌的中介机构,多看几套房,这样至少选择面广些,判断失误概率低些。

  此外,特别是涉及水、电、房屋主体等责任一定要约定清楚。去年冬天上海就普遍碰到类似问题,租客屋中水管爆裂了找“急事帮”急救,这个责任有些是房东承担,有些可以是物业公司或开发商承担的,但事前租客因为未能具体进行约定,导致相互扯皮。

  最后,尽量将使用过程中可能出现的问题,通过合同提前约定清楚,比如续租、租金支付、出售、中止合约、房屋渗漏、设施设备故障、被拆迁等问题。

  ●链接

  《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》相关内容

  《规定》对出租房最小出租单位、人均最小使用面积、实际居住人数都做了具体要求。

  最小出租单位:必须是按照住宅设计规范设计的卧室或者起居室(厅),而且不能进行分隔、搭建出租。设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的,不得拿来出租供人居住。

  人均最小使用面积:每个居室人均面积不得少于4平方米;

  实际居住人数:每个居室居住人数不能超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

  擅自将厨房、卫生间、阳台出租供他人居住的,由公安机关责令限期改正;逾期不改正,出租人将被处以200元以上2000元以下罚款。出租人如果是单位的,将处以2000元以上2万元以下罚款。

  依据新《规定》,房屋外窗还不应安装影响逃生和灭火救援的障碍物,窗户或阳台不得设置金属栅栏,确需设置的,应能从内部易于开启。也就是说,我们房间窗外的保笼不能装死,必须是可以打开的。

  另外,集中居住的出租房,每个居室以及公共区域,要安装火灾探测报警器或者智能火灾预警装置。

  为此,新《规定》明确了出租人和承租人各自的义务——

  出租人,应该按要求控制同一居室的实际居住人数;发现有涉嫌违法违规行为的,要向公安、市场监管等有关行政主管部门举报。

  承租人,增加居住使用人的应当征得出租人的同意;留宿无合法有效身份证件人员的,将处以200元以上2000元以下罚款。

  转租居住房屋的,应当经过出租人书面同意,并在转租后3日内向所在地公安派出所或者社区居民委员会、村民委员会报告。提醒出租人,千万不要以为房子租出去了,出了事就跟自己没任何关系了,还是应该尽到消防、安全督促的义务,否则也要追究相关法律责任。

  新《规定》对房产中介和房产经纪人也做了相关要求,比如不得代理无房屋所有权证的房子,公共租赁住房、未取得完全产权的政策保障性房屋,改变内部结构分割出租的房屋等,违反规定的,将记入信用档案,对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款,对房地产经纪机构处以5000元以上3万元以下罚款。

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