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12城开展首批住房租赁试点 对房地产市场有何影响?
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凤凰财经讯(记者 杨芳)近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式,多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署,超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

租赁政策和户籍政策会联动起来进行改革

目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

7月17日,广州出台16条扶持措施(下称16条)保障租购同权,包括允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施,即租房子女也可就近入学,同时16条中提出租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广州出台租赁政策本身就带有很强的信号意义,而住建部选取的这12个城市的名单,也充分体现了此类城市较好的政策管控的导向。城市筛选的一个重要原因在于此类城市实际上是人口净流入的城市,而且是租赁市场需求较大、房价上涨压力较大的城市。

那么,12个试点城市是否会效仿广州推进“租购同权”等相关政策,严跃进表示,“对于广州当前的租赁政策内容来看,其他一些城市预计也会跟进,但预计用词会比较委婉,毕竟很多租赁的内容值得推敲,但大方向是确定的,既要发展租赁市场,也要提供各类相关配套,类似入学和户籍等。”

严跃进认为,“从后续政策思路看,租赁政策和户籍政策会联系起来进行改革,这个是关键。所以当前很多一二线城市在这个领域会有各类新的考虑。这也是为什么会选择这12个城市做试点的一个原因。后续户籍制度势必会打开突破口,这也会带来整个房地产市场租赁领域的大变革和创新。”

而作为试点城市的深圳和成都,为了吸引更多人才近年针对外来人口落户均有放宽政策。比如成都将推行“先落户后就业”,鼓励青年人才来蓉创业就业。具有全日制大学本科及以上学历的青年人才,凭毕业证来蓉即可办理落户手续。

北京上海“租售同权”跟进有压力

而对于人口净流入和房价压力最大的北京和上海为何没有入选,严跃进分析到,“或有两个考虑,第一是北京和上海在人口管理思路上是有一定的差异的,这两个城市后续是希望把部分人口导出,即后续周边城市的各类租赁和购房政策会持续有变化,进而引导人口流出。第二是北京和上海城市规模较大,发展租赁市场其实是有很多新动作,类似自持型租赁公寓,只不过政策上没有明确发文而已。”

7月4日,上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的2宗地块,土地用途均为租赁住房,要求未来仅用于出租,不得出售。上海首推租赁住房性质的地块,不仅是地块所在区域产业升级、产城融合的要求,更是对中央支持租赁住房建设政策的响应。

北京方面,有关部门今年2月出台了全国首部公租房建设与评价地方标准,公租房设计水平大幅提升,同时首次放开22㎡最小面积限制,既减轻了住房者的租金负担,又提高了土地利用效率。

4月份,北京市发布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,也明确未来5年内将建立购租并举的住房制度,优化住宅供应结构,供应总量为150万套,仅2017年供应方案也比原计划翻倍。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,“北京和上海的导向性太强,所以先让广州深圳做试点。尤其是租售同权方面,北京上海跟进有一定压力。一个是市场心态冲击,比如在学区房焦点话题上,如果现在租房也可以得到同样入学机会,对于原本花高价买了学区房的人来说,心态容易出现大的动荡。由于优质教育资源稀缺,所以才加上了住房、户口、时间长度等指标来进行筛选,如果解除了这些筛选指标,用什么指标替代?还是随机抽签?难免会引起新的社会争议。这些新指标都要经历社会新一轮的盘问。其次,从历史思维来说,户籍人口、购房人群对区域内公共资源的占有、独享意识比较强烈,要扭转这种思维,让社会接受租售同权,不会很容易。”

目前来看,北京上海等代表的热点一线供需失衡严重的城市,从提出楼市长效机制政策以来,在土地供应上节奏明显加快,扩大供地或作为楼市长效机制的重要措施之一。比如上海,《上海市住房发展“十三五”规划》明确提出,通过加大土地储备力度、盘活存量土地以及提高土地利用效率等多种措施,增加住房用地供应达5500公顷,预计新增供应各类住房约170万套。

预计明年试点或扩大 成为楼市长效机制重要组成部分

业内分析人士认为,未来租售并举将是房地产市场大势所趋,亦是建立长效机制的有机组成部分,未来会有更多城市陆续跟进。对于开发商来说,物业的综合运营能力和灵活利用各种金融工具的资本运作能力,是其必须练就的新技能。

2015年年底,中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

2016年年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

今年5月,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,向社会公开征求意见。这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。这被视为建立房地产市场稳定发展长效机制的重要一步。

那么,发展租赁对房地产市场会带来什么影响?

宋会雍认为,短期看,发展租赁市场不会对房价带来什么影响。如果租赁房源供应到一定规模,比如占到市场租赁房源的20-30%会更高,则对租赁和房价有影响。

严跃进认为,租赁市场的发展会带来很多新的效果,一方面说明房地产租赁市场的培育和成长速度会加快,这样部分因高房价而难以解决住房的群体可以更好地选择租房,而且顾虑较少。另一方面是租赁市场后续和购房市场的差异会不断缩小,这样也容易制约房价的上涨。从后续试点的情况看,近期预计不会扩大,但不排除到2018年会有扩大的可能。近期的重点在于不断研究租赁市场中的细节性问题,这些问题会集中在这12个城市中搜集,后续也会形成一个较为完善的制度,进而也成为长效发展机制中的重要组成部分。

国家发改委学者撰文指出,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,是稳定房地产市场的重要途径。

“未来,我们一方面要加快房地产长效机制的设计和实施,加大住房土地供给,发展租赁市场以疏解自住刚需;另一方面要进一步完善楼市的分类调控政策,缓解楼市局部过热,防范相关金融风险。”国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群在接受人民日报采访时亦表示,在房地产长效机制真正建立之前,中国仍将坚持因城施策的分类调控,不会反反复复、虎头蛇尾。

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